Bu ay ikinci kez, Kazaklara yurt dışında mülk sahibi olmanın avantajlarının anlatıldığı bir etkinliğe katıldım. Önceki etkinlik Eski ve Yeni Avrupa ülkelerine odaklanırken, bu seferki Türkiye'ydi. Etkinliğin başlığı da oldukça uygun bir şekilde "Kazak Vatandaşlarının Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Mekanizması. 2012 Yılında Türk Gayrimenkul Pazarında Kazakistan ve BDT Ülkelerinden Alıcı Faaliyetlerinin Analizi" idi. Bu toplantılarla ilgili her şey ilgi çekiciydi – gelecekteki mülkünüzü seçmek için ücretsiz olarak götürüleceğiniz gerçeğinden, dünyanın en güzel yerlerinde mülk sahibi olmanın Almatı'nın banliyölerindeki Kruşçev dönemi bir daireden daha pahalıya mal olmayacağı, daha büyük metrekareye sahip olacağı ve gerekli tüm altyapıya sahip olacağı fikrine kadar. Ayrıca, dün ayrıldığımda dışarıda yağmur yağıyordu, Furmanova Caddesi'nden nehirler akıyordu ve arabalar "Hadi, acele edin ve karşıya yüzün" dercesine korna çalıyordu. Akdeniz kıyısında, yüzme sezonunun dokuz ay sürdüğü şirin bir yuva seçmeye, ya da en azından yatak odasından portakal bahçeleri manzarası ve avluda sakinler için yüzme havuzları bulunan bu yeni dairelere bir göz atmaya çok heveslenmiştim. Ayrıca, sözde çok zengin olan kendi ülkemde, yüksek öğrenim görmüş, dürüstçe çalışan bir insan olarak neden böyle bir durumda olduğumu da anlamak istiyordum
Eğitim yüzünden, 1980'lerde yapılmış, sisli bir manzaraya sahip bir panel evde tek odalı bir daire bile satın alamıyorum.
Paramız için her türlü kapris.
Öncelikle, yatırım ve inşaat holdingi Sinan Invest bünyesindeki inşaat şirketi Sinan İnşaat'ın temsilcisi Alexandra Sokolova'nın bir basın toplantısında, Kazakistanlıların 2013 yılı gibi erken bir tarihte Türkiye'deki en büyük beş gayrimenkul yatırımcısı arasında yer almasını umduğunu ifade ettiğini belirtelim. Bunun için çeşitli ön koşullar mevcut. Alexandra, "Ortak bir zihniyete, dine ve Türk dil grubuna sahibiz. Ülkelerimiz arasındaki ekonomik ve siyasi ilişkiler olumlu yönde gelişti" dedi. Ayrıca, Ağustos 2012'de Türkiye'de yabancıların gayrimenkul alımlarında karşılıklılık ilkesini kaldıran bir yasa yürürlüğe girdi. Daha önce, sadece Türk vatandaşıyla ortak tüzel kişiler gayrimenkul satın alabiliyordu.
Artık daireler bireyler adına tescil edilebiliyor; bu da birinci dereceden tüm aile üyelerine (anne, baba, çocuklar, eşler) oturma izni, çalışma ve iş kurma hakkı tanıyor. Böylece Kazakistan, Kırgızistan ve Belarus ile birlikte, kısıtlama olmaksızın Türk gayrimenkullerini satın alma hakkına sahip 129 ülke arasına katıldı.
Bu yılın 4 Nisan'ında Türkiye Millet Meclisi, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun son halini onayladı. Türkiye'nin 2014 yılında Avrupa Birliği'ne katılımının bir parçası olarak, Türkiye'de ikamet izni ve gayrimenkul sahibi olan vatandaşlar için koşullar iyileştiriliyor. İkamet izinleri artık tüm birinci derece akrabalara bir yıl süreyle veriliyor ve yenilenebiliyor. Gayrimenkul sahipleri yıl boyunca ülkede ikamet edebiliyor. İkamet iznine sahip olduktan sekiz yıl sonra Türk vatandaşlığı alınabiliyor. Sinan Invest holding şirketinin analitik servisine göre,
2012 yasasının kabulünden bu yana Kazakistan vatandaşları Türkiye Cumhuriyeti'nde 57 gayrimenkul satın aldı. Genel olarak, geçen yıl 183 ülkeden yatırımcılar toplam 1.162.000 metrekarelik 2.578 Türk gayrimenkulü satın aldı.
Daire ve evlerin en büyük kısmı Alman vatandaşlarına ait; 561 Alman, 775 mülke (789.000 metrekare) sahip. İlk üç alıcı arasında ayrıca şunlar da yer alıyor:
Birleşik Krallık (365 mülk) ve Rusya sakinleri. Rusya Federasyonu (ve Ukrayna) vatandaşlarının 2008'den beri bir birey adına gayrimenkul satın almalarına izin verilmektedir ve 2012 yılının sonuna kadar mülk sayısı artmıştır
Sian ailesi halihazırda 416 mülke sahip.
Londra'nın en iyi evlerinde olduğu gibi…
Kazakların satın aldığı 57 mülkten 15'i Mersin bölgesinde bulunuyor. Sinan İnşaat temsilcisi, bölgenin en büyük geliştiricisi olduklarını ve Akdeniz kıyısında, kendine ait kumlu plajları olan daireler inşa ettiklerini doğruladı. Kazak vatandaşları için hem ikamet hem de yatırım açısından yeni bir bölge olan Mersin, Türkiye'nin güneydoğusunda, Kıbrıs adasının karşısında (deniz yoluyla 80 km) ve Toros Dağları ile çevrili bir konumda yer alıyor
Mersin, plajları, verimli bahçeleri, kayak merkezi ve Türkiye'nin depremden etkilenmeyen tek bölgesi olması nedeniyle Roma, Osmanlı ve Bizans İmparatorluklarından kalma tarihi anıtlarıyla ünlüdür. Ayrıca Türkiye'nin ilk gökdelenine de ev sahipliği yapmaktadır. Belçikalı, Hollandalı ve Almanların yıl boyunca burada yaşadığı, en Avrupalılaşmış şehirlerden biridir. Denizde yüzebileceğiniz tatil sezonu Mart'tan Kasım'a kadar dokuz ay sürer, ancak kışın bile sıcaklıklar 15°C'nin altına düşmez.
Mersin'de emlak reklamı yapmayı amaçlamasam da, Kazakistanlılara sunulan konut komplekslerinin hem mevsimlik tatiller hem de kalıcı ikamet için gerekli tüm altyapıya sahip olduğunu belirtmeden geçemiyorum: su parkları, yüzme havuzları, hamamlar, saunalar, oyun alanları ve spor alanları, otopark, mağazalar, restoranlar, güzellik salonları, eczaneler vb. Alanlar çitlerle çevrili ve güvenlik görevlileri tarafından korunmaktadır. Tüm komplekslerin 7 km'lik özel plajları vardır ve altyapının ücretsiz kullanımına olanak sağlayan bir kulüp sistemine bağlıdırlar. Ve şimdi en ilginç kısım
Bu tür evlerde dairelerin maliyeti, henüz inşa edilmekte olan tesislerde metrekare başına 600 Euro ve bitmiş olanlarda mobilya ve teknik donanımla (çamaşır ve bulaşık makineleri, televizyonlar vb.) 850 Euro'dan başlıyor. Kat yüksekliği ve pencere manzarası için ek ücret yok. Dairelerin büyüklüğü 75 ila 195 metrekare arasında değişiyor. Geliştirici şirketin temsilcisine göre, inşaat aşamasındaki 85 metrekarelik bir daire 55250 Euro'ya mal olacak, 110 metrekarelik, bitmiş, mobilyalı, teknik donanımlı, perde, yastık ve hatta yatakları hazır bir daire - 'girin ve yaşayın' - 93500 Euro. Ve bir de «yaraya tuz» - dairelerdeki tüm teraslar denize, yatak odalarının pencereleri ise avluya - portakal bahçelerine ve dağlara bakıyor.
Koyunlara geri dönelim
Şimdi gerçeklerimizi karşılaştıralım. Ortalama euro kurunu - 197 tenge - ve Mersin'de deniz kenarında mobilya olmadan ancak dekorasyonla 55250 euroya (veya 10 milyon 884 bin tenge) bir daire alalım. Fiyatı 151 kurundan dolara çevirip 78146 c.u. elde ediyoruz. Kazakistan'da popüler bir emlak sitesini açıyoruz. Bu miktar karşılığında ne alabiliriz? Almatı'da iyi bir semtte, Zharokova - Mynbayeva'da 36 metrekare büyüklüğünde, birleşik banyolu bir stüdyo daire. 1987 yılında inşa edilmiş tuğla bir binada. Ya da Gagarin - Timiryazev'de 44 metrekare büyüklüğünde, son katta, dördüncü kat'te, 1962 yapımı panel bir binada "iki odalı" bir daire. Daha geniş alan sevenler için, Karaganda şehrinin uyku bölgesinde üç odalı bir daire önerebiliriz. 77000 euro karşılığında 63 metrekare. Ancak, konut haciz altında. Astana - fiyat aralığımızda 102 teklif. Çoğunlukla 2009-2013 yıllarında inşa edilmiş, 39 ila 54 metrekare büyüklüğünde 1-2 odalı daireler. Farkı hissediyor musunuz? Kazakistan Cumhuriyeti İstatistik Kurumu Başkanı Alihan Smailov'un geçen gün ilk çeyrek için raporunu sunarken söylediği gibi, "konut piyasasında durum istikrarlı: Mart ayında Aralık ayına göre, yani cari yılın üç ayı içinde, yeni konut fiyatları %1,4 arttı". - Kazakistan'da bir metrekare yeni konutun satış fiyatı Mart ayında 175 bin tenge (965 euro) olarak gerçekleşti; Astana'da - 217 bin tenge (1101 euro), Almatı'da - 245 bin tenge (1244 euro), Aktau'da - 161 bin, Atyrau'da - 209 bin, Şımkent'te - 203 bin tenge, diye açıkladı İstatistik Kurumu Başkanı. Ama hepsi bu kadar değil. Türkiye'de
Yönetim şirketi, mal sahibinin yokluğunda dairenin bakımını üstlenmeyi, kiraya vermeyi ve mal sahibinin mülk ve varlıklarından mali olarak sorumlu olmayı taahhüt ediyor. Peki ya biz? Şimdi de faturalar konusuna gelelim.
Türk temsilcilerine göre, bu komplekste yaşamanın yıllık maliyeti 380 ile 500 euro (74.860-98.500 tenge) arasında değişiyor. Bu tutar, tüm kompleksin altyapısının (plajlar, şezlonglar, şemsiyeler, su parkları, yüzme havuzları, hamamlar) kullanım maliyetini içeriyor. Yılda kaç kez uçarsanız uçun, havaalanına gidiş-dönüş transferleri de dahil. Elektrik ve doğalgaz ayrıca ödeniyor. Su ücretsiz. Komplekslere su sağlayan kendi artezyen kuyuları var ve su sayacı kavramı yok. Öte yandan, Almatı'daki havuzu ayda 12 kez ziyaret etmek için bir kişi en az 15.000 tenge (yılda 180.000 tenge) ödemek zorunda kalacak. Konutla ilgili olarak..
Kazakistan'da sauna ve benzeri olanaklara sahip herhangi bir kompleks duymadım. Almatı'da yaşayan birinin kışın beş aylık ısıtma sezonu boyunca tek odalı (43 m²) bir dairenin faturaları 65.000 ruble tutuyor. Rakamlar her şeyi anlatıyor... ve anlatmıyor da..
Anavatan uğruna. Korkulara karşı yasalar. Evet, bugün Türkiye'de yabancılar için bir yasa ve ayrıcalıklar varken, yarın, siz zaten para yatırmışken her şeyin değişebileceği korkusu var
Kıbrıs'taki gibi bir değişim yaşanırsa, evsiz ve yatırımsız kalırsınız. Ancak Alexandra Sokolova, böyle bir senaryonun neden olası olmadığını açıkladı:
– Türkiye, mülk kaydı için tapu sistemini kullanıyor ve yerel halka mülkiyet haklarının tartışılabilir ve kaybedilebilir olduğu söylendiğinde, bunu anlamıyorlar. Bir daire satın aldığınızda arsa size ait olur; TAPU (tapu ve oturma izni), binanın altındaki arsayı belirtir ve bu arsa sizindir – bir kat mülkiyeti. Mülkiyet tartışılmazdır. Bu, Türkiye'nin 2014 yılında katılmayı planladığı AB yasalarında da yer almaktadır; kimsenin bunu talep etme hakkı yoktur. Bu, önceki sahiplerin, eşlerin, akrabaların ve hatta istihbarat görevlilerinin (Almatı'daki Amansaulyk Vakfı olayında olduğu gibi) satın aldığınız daireye tecavüz edemeyeceği anlamına gelir. Aile izni de gerekmez
Daire satışı. Dahası, Türkiye çifte vergilendirme ülkesi değil
Emlak vergilerini hangi ülkede ödeyeceğinizi seçebilirsiniz. Bayan Sokolova, "Türkiye'de vergiler çok düşük; kadastro değerinin %0,027'si (ticari fiyatın %50-70'i) – yılda 50-100 euro civarında" dedi. Mersin aynı zamanda serbest ekonomi bölgesi olduğu için birçok yabancı orada iş yapıyor, çünkü %18 KDV dışında vergilerden muaflar. Kazaklar ise tamamlanmamış gayrimenkul satın almaktan çekiniyorlar. Ortak inşaattan acı bir ders alan vatandaşlar, işi sağlama almaya çalışıyorlar. Alexandra Sokolova, "Türkiye'de ortak inşaat diye bir şey yok. Borç parayla inşaat yapmak yaygın değil. Kendi arazimize, kendi paramızla, müteahhit olmadan inşa ediyoruz. Türkiye'de ise tam tersine, 2010 yılından bu yana gayrimenkul değerlerinde %10, bizim bölgemizde ise %20 artış oldu" diye açıkladı.
Çalıştığı holding şirketinin kendi inşaat şirketleri, çimento fabrikası, mobilya fabrikası, nakliye şirketi var; yani taşeron kullanmıyor
bu işleri ucuzlatır ve yolsuzluğu ortadan kaldırır. Kazakistan'da ise geri ödemelerin maliyeti herhangi bir malın fiyatına dahil edilir, ister şarap ister daire olsun.– Kazakistan'da evrakların düzenlenmesi sırasında bir yığın kağıt doldurulur – ön sözleşme, ortaklık anlaşması, niyet anlaşması – tüm bunlar satış sözleşmesi imzalamamak içindir. Türkiye'de ise hemen gayrimenkul mülkiyeti için satış sözleşmesi imzalanır ve tüm projeler devlet sigorta şirketi tarafından sigortalanır. Geliştirici ile ilgili bir şey olursa, ihale açılır ve başka bir şirket evi tamamlar. Siz garantili olarak mülkiyet elde edersiniz, – diyor Bayan Sokolova. – Bizde evler henüz tamamlanmadı, ancak TAPU alabilirsiniz. Özellikle Sinan İnşaat şirketinin yaptığı komplekste 15 kat olacak, şimdilik sadece üçü hazır, ancak tüm daireler zaten satıldı. 3 yıla kadar taksit planı var «küçük bir maliyet artışı ile».– Ancak bölgede fiyatlar sürekli arttığından – her 3-5 ayda bir metrekare başına 50 euro arttığından – yine de karlı çıkacaksınız, – diye söz verdi şirketin temsilcisi ve 90'lı yıllarda Kıbrıs, Bulgaristan, Karadağ'ı örnek gösterdi,
Hırvatistan'da metrekare fiyatları 300 eurodan başlayıp şimdi 2.000 euroya yaklaşıyor.
Zenginler ve fakirler
Türkiye'nin Akdeniz kıyısında zaten mülk sahibi olan 57 Kazakistanlıya dönecek olursak, şirket temsilcisi elbette isimlerini veremedi, ancak piyasa analistlerine atıfta bulunarak, bunların Almatı, Şımkent ve Astana'da (bu sırayla) ikamet ettiklerini ve iş hayatıyla uğraştıklarını belirtti. Daireler çocukları ve ebeveynleri için satın alınmış. Alexandra'nın kendisi Mersin'de bir daireye sahip ve "üç kişilik bir aile, restoranlardaki yemekler de dahil olmak üzere konaklama için ayda 300-500 euro harcıyor. Ortalama maaş, sektöre ve çalışanın yeteneklerine bağlı olarak 400 euro civarında." diyor.
Yatırım amacıyla birçok kişi aynı anda iki veya üç daire satın alıp kiraya veriyor; bölgedeki dokuz aylık yüksek sezonda gecelik kiralar 80 ila 160 € arasında, düşük sezonda ise aylık 600 ila 1200 € arasında değişiyor. Dolayısıyla geri ödeme süresi 4-7 yıl. Bayan'a göre Türkiye sadece bir tatil yeri değil, aynı zamanda bir yatırım yeri
Sokolova, giderek daha popüler bir ülke haline geliyor. - Yatırımcıların çıkışı Bulgaristan'dan kaynaklanıyor.-
Rusya, BDT vatandaşları için oturma izinlerini kaldırdığı için tercih ediliyor. Aynı zamanda Türkiye vizesiz giriş uygulamasını başlattı. Bazı mülk sahipleri, uzun uçuş ve vize gereksinimleri nedeniyle İspanya'daki gayrimenkullerini satıyor. Herkes kolaylığı ve yakınlığı tercih ediyor
Kültür, uygun fiyatlı hizmetler, yiyecek ve diğer olanaklar. İnsanlar temiz havanın, taze deniz ürünlerinin ve uygun fiyatlı konutların ebeveynler ve çocuklar için önemli olduğunu anlıyorlar; bir Türk geliştirici temsilcisi avantajları sıraladı. Ve Türkiye'nin tüm bunları yabancı vatandaşlara sağlayabilmesine rağmen, kendi ülkelerinin sağlayamaması tamamen anlaşılmaz hale geldi. Ne daha uygun fiyatlı konut, ne de altyapı, ne de makul fatura ücretleri... Bu arada, ülkelerin sakinlerine mutlu bir yaşam sağlama yetenekleri açısından başarılarını ölçen bileşik bir gösterge olan Mutlu Gezegen Endeksi'nde Kazakistan (119. sıra), 44. sırada yer alan Türkiye'nin oldukça gerisinde kalıyor. Hatırlatmak gerekirse, bu çalışmanın amacı, ülkelerin ekonomik büyüme ve doğal kaynakları vatandaşlarına mutlu bir yaşam sağlamak için ne kadar etkili kullandıklarını göstermektir. Sıralamanın İngiliz yazarları, üretim gelişimine ve dolayısıyla ekonomik büyümeye odaklanan ülkelerde, insanların genellikle daha mutlu olmadıklarını, çünkü bu ülkelerin yetkililerinin benimsediği ekonomik teorilerin gerçek vatandaşların yaşamlarıyla hiçbir ilgisinin olmadığını vurguluyorlar.
