Zum zweiten Mal in diesem Monat besuchte ich eine Veranstaltung, bei der Kasachen über die Vorteile des Immobilienerwerbs im Ausland informiert wurden. Die vorherige Veranstaltung konzentrierte sich auf Länder des alten und neuen Europas, diesmal ging es um die Türkei. Der Titel war treffend: „Der Mechanismus des Immobilienerwerbs in der Türkei durch kasachische Staatsbürger. Analyse der Käuferaktivität aus Kasachstan und der GUS auf dem türkischen Immobilienmarkt im Jahr 2012.“ Alles an diesen Treffen ist überzeugend – von der Tatsache, dass man kostenlos seine zukünftige Immobilie auswählen kann, bis hin zu der Vorstellung, dass der Besitz einer Immobilie an den malerischsten Orten der Welt nicht mehr kostet als eine Wohnung aus der Chruschtschow-Ära am Stadtrand von Almaty, größer ist und über die gesamte notwendige Infrastruktur verfügt. Außerdem fand ich gestern draußen Regen vor, Flüsse flossen die Furmanova-Straße hinunter und Autos hupten, als wollten sie sagen: „Kommt schon, schwimmt schnell hinüber.“ Ich war so fasziniert davon, mir ein gemütliches kleines Nest am Mittelmeer auszusuchen, wo die Badesaison neun Monate dauert, oder zumindest einen Blick auf diese neuen Apartments mit Blick auf Orangenhaine vom Schlafzimmer aus und Swimmingpools für die Bewohner im Innenhof zu erhaschen. Und ich wollte auch herausfinden, warum ich in meinem Heimatland, das angeblich so reich ist, als ehrlich arbeitende Person mit Hochschulbildung
Bildung? Ich kann mir nicht einmal eine Einzimmerwohnung in einem Plattenbau aus dem Jahr 1980 mit Blick auf den Smog leisten.
Jeder Wunsch wird für unser Geld erfüllt.
Beginnen wir mit der Tatsache, dass Alexandra Sokolova, Vertreterin des Bauunternehmens Sinan Insaat (Teil der Bau-Investitionsholding Sinan Invest), auf einer Pressekonferenz die Hoffnung äußerte, dass Kasachen bereits 2013 zu den fünf größten Immobilieninvestoren in der Türkei gehören würden. Dafür gebe es mehrere Voraussetzungen. „Wir teilen eine gemeinsame Mentalität, Religion und die Zugehörigkeit zur Turksprachengruppe. Die wirtschaftlichen und politischen Beziehungen zwischen unseren Ländern haben sich positiv entwickelt“, erklärte Alexandra. Darüber hinaus trat im August 2012 in der Türkei ein Gesetz in Kraft, das das Gegenseitigkeitsprinzip für Immobilienkäufe von Ausländern aufhob. Zuvor konnten nur juristische Personen gemeinsam mit einem türkischen Staatsbürger Immobilien erwerben.
Wohnungen können nun auf Einzelpersonen registriert werden, wodurch alle Familienangehörigen ersten Grades (Eltern, Kinder, Ehepartner) ein Aufenthaltsrecht sowie das Recht auf Arbeit und Gewerbe erhalten. Kasachstan gehört damit neben Kirgisistan und Belarus zu den 129 Ländern, deren Staatsangehörige uneingeschränkt türkische Immobilien erwerben können.
Am 4. April dieses Jahres verabschiedete die türkische Nationalversammlung die neueste Fassung des neuen Ausländer- und Schutzgesetzes. Im Zuge des EU-Beitritts der Türkei im Jahr 2014 wurden die Bedingungen für Bürger mit Aufenthaltserlaubnis und Immobilienbesitz in der Türkei verbessert. Aufenthaltserlaubnisse werden nun allen Familienangehörigen ersten Grades für ein Jahr erteilt und sind verlängerbar. Immobilienbesitzer können sich ganzjährig im Land aufhalten. Nach acht Jahren mit einer Aufenthaltserlaubnis kann die türkische Staatsbürgerschaft erworben werden. Laut dem Analysedienst der Holdinggesellschaft Sinan Invest hat sich die Zahl der Einwohner, die in der Türkei leben, seit 2014 deutlich erhöht
Seit Verabschiedung des Gesetzes im Jahr 2012 haben kasachische Staatsbürger bereits 57 Immobilien in der Republik Türkei erworben. Insgesamt kauften Investoren aus 183 Ländern im vergangenen Jahr 2.578 türkische Immobilien mit einer Gesamtfläche von 1.162.000 Quadratmetern.
Die meisten Wohnungen und Häuser befinden sich im Besitz deutscher Staatsbürger – 561 Deutsche besitzen 775 Immobilien (789.000 m²). Zu den drei größten Käufergruppen gehören außerdem
Einwohner Großbritanniens (365 Objekte) und Russlands. Bürger der Russischen Föderation (und der Ukraine) dürfen seit 2008 Immobilien auf den Namen einer Einzelperson erwerben, und bis Ende 2012 stieg die Anzahl der Objekte
Die Familie Sian besitzt bereits 416 Immobilien.
Wie in den besten Häusern Londons…
Von den 57 von Kasachen erworbenen Immobilien befinden sich 15 in der Region Mersin. Ein Vertreter von Sinan Insaat bestätigte, dass sein Unternehmen der größte Bauträger der Region ist und Wohnungen an der Mittelmeerküste mit eigenen Sandstränden errichtet. Mersin, eine neue Region für kasachische Staatsbürger, die sowohl zum Wohnen als auch zum Investieren geeignet ist, liegt im Südosten der Türkei, gegenüber der Insel Zypern (80 km Seeweg) und ist vom Taurusgebirge umgeben. Die Region ist bekannt für ihre
Strände, fruchtbare Gärten, ein Skigebiet und historische Denkmäler, die dank Mersins Lage als einzigem erdbebenfreien Gebiet der Türkei aus der römischen, osmanischen und byzantinischen Zeit erhalten geblieben sind. Mersin rühmt sich zudem des ersten Wolkenkratzers der Türkei. Die Stadt ist am stärksten europäisch geprägt, mit vielen Belgiern, Niederländern und Deutschen, die hier ganzjährig leben. Die Badesaison, in der man im Meer schwimmen kann, dauert neun Monate, von März bis November, und selbst im Winter sinken die Temperaturen nie unter 15 °C.
Obwohl ich hier keine Immobilien in Mersin bewerben möchte, muss ich einfach erwähnen, dass die Wohnanlagen für Kasachen über die gesamte notwendige Infrastruktur für Ferienaufenthalte und dauerhaftes Wohnen verfügen: Wasserparks, Schwimmbäder, Hamams, Saunen, Spielplätze und Sportplätze, Parkplätze, Geschäfte, Restaurants, Schönheitssalons, Apotheken usw. Das Gelände ist umzäunt und wird bewacht. Alle Anlagen verfügen über 7 km Privatstrände und sind an ein Clubsystem mit kostenloser Nutzung der Infrastruktur angeschlossen. Und nun zum interessantesten Teil
Die Preise für Wohnungen in diesen Gebäuden liegen bei 600 € pro Quadratmeter für noch im Bau befindliche Gebäude und ab 850 € pro Quadratmeter für bezugsfertige Wohnungen mit Möbeln und Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Geschirrspüler, Fernseher etc.). Es gibt keinen Aufpreis für die Anzahl der Etagen oder die Aussicht. Die Wohnungen sind zwischen 75 und 195 Quadratmeter groß. Laut einem Vertreter des Bauträgers kostet eine 85 Quadratmeter große Wohnung im Bau 55.250 €, während eine 110 Quadratmeter große Wohnung mit Ausbau, Möbeln, Haushaltsgeräten, Vorhängen, Kissen und sogar einem bezogenen Bett – bezugsfertig – 93.500 € kostet. Und als ob das nicht schon genug wäre, bieten alle Terrassen Meerblick, während die Schlafzimmerfenster zum Innenhof mit Blick auf Orangenhaine und Berge ausgerichtet sind.
Zurück zu den Schafen
Vergleichen wir nun unsere Realität. Nehmen wir den durchschnittlichen Euro-Wechselkurs von 197 Tenge und eine unmöblierte, bezugsfertige Wohnung in Mersin am Meer für 55.250 Euro (oder 10.884.000 Tenge). Umgerechnet in Dollar zum Kurs von 151 ergibt das 78.146 USD. Öffnen wir nun eine gängige Website für Wohnungen in Kasachstan. Was bekommt man für diesen Betrag? Eine Einzimmerwohnung in Almaty in guter Lage an der Zharokova-Mynbaeva-Straße, 36 Quadratmeter groß, mit Bad en suite. In einem Backsteingebäude aus dem Jahr 1987. Oder eine Zweizimmerwohnung an der Gagarina-Timiryazeva-Straße, 44 Quadratmeter groß, im vierten Stock eines Plattenbaus aus dem Jahr 1962. Für alle, die mehr Platz bevorzugen, gibt es eine Dreizimmerwohnung in einem Wohngebiet von Karaganda. Für 77.000 Euro, 63 Quadratmeter groß. Es stimmt, die Wohnungen sind mit Hypotheken belastet. In Astana gibt es 102 Angebote in unserer Preisklasse. Meist handelt es sich um Ein- und Zweizimmerwohnungen in Wohnanlagen, die zwischen 2009 und 2013 erbaut wurden und zwischen 39 und 54 Quadratmeter groß sind. Sehen Sie den Unterschied? Laut Alikhan Smailov, dem Vorsitzenden des Statistikamtes der Republik Kasachstan, der kürzlich den Bericht für das erste Quartal vorstellte, „ist der Wohnungsmarkt stabil: Die Preise für Neubauwohnungen sind im März im Vergleich zum Dezember, also in den ersten drei Monaten dieses Jahres, um 1,4 % gestiegen.“ „Kasachstanweit lag der Verkaufspreis eines Quadratmeters neuer Wohnungen im März bei 175.000 Tenge (965 Euro), darunter 217.000 Tenge (1.101 Euro) in Astana, 245.000 Tenge (1.244 Euro) in Almaty, 161.000 in Aktau, 209.000 in Atyrau und 203.000 in Schymkent“, erklärte der Leiter des Statistikamtes. Doch das ist noch nicht alles. In der Türkei
Die Hausverwaltung übernimmt die Betreuung der Wohnung während der Abwesenheit des Eigentümers, kann sie vermieten und ist finanziell für dessen Eigentum und Vermögen verantwortlich. Und was ist mit uns? Nun zu den Nebenkosten.
Laut türkischen Vertretern kostet das Wohnen in ihrer Anlage zwischen 380 und 500 Euro pro Jahr (74.860–98.500 Tenge). Dieser Betrag beinhaltet die Nutzung der gesamten Infrastruktur – Strände, Liegestühle, Sonnenschirme, Wasserparks, Schwimmbäder und Hamams. Auch der Transfer vom und zum Flughafen ist inklusive, unabhängig von der Anzahl der Flüge pro Jahr. Strom und Gas werden separat abgerechnet. Wasser ist kostenlos. Die Anlagen werden über eigene artesische Brunnen versorgt, Wasserzähler gibt es nicht. Allein für einen monatlichen Besuch im Schwimmbad in Almaty (12 Mal) muss eine Person hingegen mindestens 15.000 Tenge (180.000 Tenge pro Jahr) ausgeben
Mir sind keine Wohnanlagen in Kasachstan bekannt, die mit Saunen oder Ähnlichem ausgestattet sind. Die Nebenkosten für eine Einzimmerwohnung (43 m²) betragen im Winter für einen Einwohner von Almaty 65.000 Rubel für die fünfmonatige Heizperiode. Die Zahlen sprechen für sich… und nicht…
Für das Vaterland. Gesetze gegen Ängste. Ja, es gibt Befürchtungen, dass in der Türkei heute ein anderes Recht und Privilegien für Ausländer gelten, aber morgen, wenn man bereits investiert hat, kann sich alles ändern
Verändert sich die Situation wie in Zypern, steht man am Ende ohne Haus und ohne Investitionen da. Alexandra Sokolova erklärte jedoch, warum ein solches Szenario unwahrscheinlich ist:
In der Türkei wird Eigentum mit einem Grundbuchsystem registriert. Wenn Einheimischen gesagt wird, dass Eigentumsrechte anfechtbar sind und verloren gehen können, verstehen sie das nicht. Mit dem Kauf einer Wohnung erwirbt man das Land; die TAPU (Grundbuchauszug und Aufenthaltserlaubnis) weist das Grundstück unter dem Gebäude aus, das Ihnen gehört – eine Eigentumswohnung. Das Eigentum ist unbestreitbar. Dies ist im EU-Recht verankert, dem die Türkei 2014 beitreten wollte; niemand hat das Recht, es zu beanspruchen. Das bedeutet, dass weder Vorbesitzer noch Ehepartner, Verwandte oder gar Geheimdienstmitarbeiter (wie kürzlich im Fall der Amansaulyk-Stiftung in Almaty) in Ihre gekaufte Wohnung eingreifen können. Auch die Zustimmung der Familie ist nicht erforderlich
Wohnungen verkaufen. Außerdem ist die Türkei kein Doppelbesteuerungsland
Sie können das Land wählen, in dem Sie Ihre Grundsteuer zahlen. „In der Türkei ist sie minimal – 0,027 % des Katasterwerts (50–70 % des Verkehrswerts) – 50–100 Euro pro Jahr“, sagte Frau Sokolova. Mersin ist zudem eine Freihandelszone, weshalb viele Ausländer dort ihre Geschäfte betreiben, da sie von allen Steuern außer der 18%igen Mehrwertsteuer befreit sind. Kasachen sind vorsichtig beim Kauf unfertiger Immobilien. Nachdem sie schlechte Erfahrungen mit gemeinschaftlichem Bauen gemacht haben, gehen sie lieber auf Nummer sicher. „In der Türkei gibt es kein gemeinschaftliches Bauen. Es ist unüblich, mit geliehenem Geld zu bauen. Wir bauen auf unserem eigenen Land, mit unserem eigenen Geld, ohne Bauunternehmer. In der Türkei hingegen sind die Immobilienpreise seit 2010 um 10 % gestiegen, in unserer Region sogar um 20 %“, erklärte Alexandra Sokolova.
Die Holdinggesellschaft, für die sie arbeitet, verfügt über eigene Bauunternehmen, ein Zementwerk, eine Möbelfabrik und ein Transportunternehmen, das heißt, sie arbeitet ohne Subunternehmer
Dies senkt die Arbeitskosten und beseitigt Korruption. In Kasachstan sind Schmiergeldzahlungen im Preis jedes Produkts, sei es Wein oder eine Wohnung, einkalkuliert. „In Kasachstan wird bei der Dokumentenerstellung ein Berg an Papierkram ausgefüllt – eine Vorvereinbarung, eine Vereinbarung zur gemeinsamen Beteiligung, eine Absichtserklärung – alles nur, um einen Kaufvertrag zu vermeiden. In der Türkei hingegen wird der Kaufvertrag für die Immobilie sofort unterzeichnet, und alle Projekte sind durch eine staatliche Versicherung abgesichert. Sollte dem Bauträger etwas zustoßen, wird eine Ausschreibung veröffentlicht, und ein anderes Unternehmen stellt die Gebäude fertig. Sie erhalten die Immobilie garantiert“, erklärt Frau Sokolova. „Unsere Gebäude sind noch nicht fertig, aber Sie können bereits eine Eigentumsbescheinigung (TAPU) dafür erhalten. Konkret wird der von Sinan Insaat entwickelte Komplex 15 Stockwerke haben; bisher sind erst drei fertiggestellt, aber alle Wohnungen sind bereits verkauft.“ Ein Ratenzahlungsplan mit bis zu drei Jahren Laufzeit ist „gegen einen geringen Preisaufschlag“ möglich. „Da die Preise in der Region aber ständig steigen – alle drei bis fünf Monate verteuert sich ein Quadratmeter um 50 Euro – werden Sie am Ende trotzdem Gewinn machen“, versprach der Unternehmensvertreter und nannte Zypern in den 1990er Jahren, Bulgarien und Montenegro als Beispiele
In Kroatien begannen die Preise bei 300 Euro pro Quadratmeter und nähern sich nun 2.000 Euro.
Die Reichen und die Armen
Zurück zu den 57 Kasachen, die bereits Immobilien an der türkischen Mittelmeerküste besitzen: Der Unternehmensvertreter konnte ihre Namen natürlich nicht nennen, gab aber unter Berufung auf Marktanalysten an, dass sie in Almaty, Schymkent und Astana (in dieser Reihenfolge) wohnen und geschäftlich tätig sind. Die Wohnungen wurden für ihre Kinder und Eltern erworben. Alexandra selbst besitzt eine Wohnung in Mersin und erklärt: „Eine dreiköpfige Familie gibt monatlich 300 bis 500 Euro für Unterkunft und Verpflegung aus. Das Durchschnittsgehalt liegt bei etwa 400 Euro, abhängig von der Branche und den Qualifikationen des Arbeitnehmers.“.
Viele kaufen als Kapitalanlage zwei oder drei Wohnungen gleichzeitig und vermieten sie. Die Mieten liegen in der neunmonatigen Hochsaison in dieser Region zwischen 80 und 160 Euro pro Nacht und in der Nebensaison zwischen 600 und 1.200 Euro pro Monat. Die Amortisationszeit beträgt somit vier bis sieben Jahre. Laut Frau [Name] ist die Türkei nicht nur ein Urlaubsland, sondern auch ein attraktiver Investitionsstandort
Sokolova wird zunehmend zu einem beliebten Land. – Der Kapitalabfluss kommt aus Bulgarien
Russland hat die Aufenthaltsgenehmigungen für GUS-Bürger abgeschafft. Gleichzeitig führte die Türkei die visafreie Einreise ein. Einige Eigentümer verkaufen ihre Immobilien in Spanien aufgrund der langen Flugzeiten und der Visabestimmungen. Alle entscheiden sich für Bequemlichkeit und Nähe
Kultur, bezahlbare Dienstleistungen, Lebensmittel und andere Annehmlichkeiten. „Die Menschen verstehen, dass frische Luft, frische Meeresfrüchte und bezahlbarer Wohnraum für Eltern und Kinder wichtig sind“, zählte ein Vertreter eines türkischen Bauträgers die Vorteile auf. Und es blieb völlig unklar, warum die Türkei all dies ausländischen Staatsbürgern bieten kann, während deren Heimatland dazu nicht in der Lage ist. Weder bezahlbarer Wohnraum, selbst wenn er kleiner ist, noch Infrastruktur, noch angemessene Nebenkosten… Im Happy Planet Index – einem zusammengesetzten Indikator, der die Leistungen von Ländern hinsichtlich ihrer Fähigkeit, ihren Einwohnern ein glückliches Leben zu ermöglichen, misst – liegt Kasachstan (Platz 119) deutlich hinter der Türkei auf Platz 44. Diese Studie soll, wie bereits erwähnt, die relative Effektivität aufzeigen, mit der Länder Wirtschaftswachstum und natürliche Ressourcen nutzen, um ihren Bürgern ein glückliches Leben zu ermöglichen. Die britischen Autoren des Rankings betonen, dass in Ländern, in denen der Schwerpunkt auf Produktionsentwicklung und damit auf Wirtschaftswachstum liegt, die Menschen in der Regel nicht glücklicher werden, da die von den Regierungen dieser Länder verfolgten Wirtschaftstheorien nichts mit dem Leben der Bürger im Alltag zu tun haben.
